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如果你是外地人,建议你这样看大亚湾

2020-01-10        浏览次数:834

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如果你问起外地朋友对于惠州的了解,十有八九回答的是惠湾!更多时候他们只是看中其临深的优势,匆匆买房却对区域不甚了解。

说起惠湾,其实是惠阳与大亚湾的统称。在行政规划上,大亚湾是由惠阳管辖,由于其功能性原因,我们习惯把惠阳和大亚湾区分开,但在投资置业上,区分好像又不明显。

惠湾本是一体,为了更加细致地了解,本次小编率先带你走进大亚湾的“区域解码”。

区域解码之

你所不知道的大亚湾

追溯到1991年6月,广东省人民政府批准设立大亚湾规划区,辖陆地面积293平方公里,海域面积1300平方公里。

1993年5月,国际级经济技术开发区大亚湾经济技术开发区成立。

2006年3月经国务院批准,由原先面积9.98平方公里扩充至23.6万平方公里。

至今,大亚湾经济技术开发区已有27个年头,从屡被调侃的“鬼城”蜕变成众多人投资或自住的热捧区域。

大亚湾区西连深圳,北接惠阳区和惠东县,东南部为辽阔海域。从大亚湾区的行政区划图来看,分为五区一湾,各区域功能性明显。

我们可以看到,西区和中心区占大亚湾区一半面积,是集行政、金融、商务、居住和电子新能源工业为发展方向;东区和黄金海岸旅游区是一个狭长地带,东区主要发展石油化学产业,是世界级石化工业基地,黄金海岸旅游区则是主打区域性旅游胜地。港区靠近外海,主要是进出口贸易物流港。

总是被提起的区域莫过于西区和黄金海岸旅游区。一方面西区是临深区域,多数购房者会选择在西区置业,根据区位及产业特点,西区可细分为四大片区,又属深惠融合发展区和北部片区最为熟悉。

深惠融合发展区指的是临深一公里区域,片区均价达17000元/㎡;而北部片区涵盖大亚湾儿童公园、在建的住宅项目以及响水河工业园区,周边楼盘以万达商圈为中心辐射,属临深第二梯队,均价15000元/㎡。

另一方面大亚湾区有着优越的滨海资源,黄金海岸旅游区则是突出了大亚湾区滨海特色的规划布局,片区与惠东巽寮湾、双月湾隔海相望,目前主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区,滨海项目主要集中于霞涌地带,均价约15000元/㎡。

大亚湾区

经济产业与人口解析

分析2018年的经济数字,大亚湾区GDP达685.7亿元,GDP首次突破600亿元,在石化产业的强力拉动下,大亚湾区的GDP增长实现了18.3%,远高于全市的平均水平,领跑各县区。

从2019年1-10月份的经济指标完成情况来看,总体呈缓慢增长趋势,主要在规上工业的带动下,大亚湾区GDP增加值达448.8亿元,其次在固定资产投资和进出口上分别以279.3亿元和191.6亿元位居二三位。

可见2019年大亚湾区一方面项目建设推进顺利,其中列入市重点项目的有19宗(其中产业类项目15宗),总投资277 .59亿元,年度计划投资71.7亿元,今年可投产的有2宗。另一方面社会消费保持较快增长,而外贸出口降幅扩大,这点则受到中美贸易摩擦影响。

说到社会消费水平,不得不提当前区域内人口问题。

当前,惠州市区(包括惠城区、惠阳区、大亚湾开发区、仲恺高新区)的常住人口大约为250万人。

按照2014年10月国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》中明确的标准,惠州跻身“大城市”之列,具体来说属于Ⅱ型大城市。尽管处于广州、深圳两个发达城市中间,面临着强劲的“虹吸效应”,惠州的常住人口仍然不断增长。

截止至2018年末,大亚湾区常住人口23.43万人。随着各大工业园区的动工与搬迁至大亚湾区,以及电子信息和石化能源新材料等产业不断壮大,未来大亚湾区人口不仅承接深圳人口外溢,更是吸引许多企业技术人才的入驻。

目前,大亚湾的产业有哪些呢?

我们最为熟知的便是石化产业基地,依托中海油和中海壳牌两大龙头项目,大亚湾石化区被列入全国重点发展的起个石化产业基地,是广东省内唯一一个。

除了重工业之外,大亚湾区的现代化高新技术产业发展迅猛,据官方材料显示,世界500强企业入驻大亚湾的就有24家,以比亚迪、东风汽车、住电电装、永旭电子、光弘科技、嘉瑞科技等为首的新兴技术企业带领区域工业不断壮大与发展。

目前,慧湾新一代信息技术产业港已经动工,打造的不仅是慧聪集团总部,还是产业互联网、大数据、区块链、云智慧、人工智能等多种产业的综合聚集区。

交通网路

规划布局加快深惠一体化

交通网路的利好因素不必多说。因为临深的地理利好,大亚湾区成了潜力十足的区域之一。说实话,大亚湾区想要发挥临深优势的最大化,最该将城市建设提上进程,加快两地的融合与发展。那么,交通网路上,有哪些建树或大饼?

重要主干道

大亚湾交通主干道为“四横十纵一环”,与深圳对接的有九条道路,其中龙海一路、龙海二路、龙海三路(部分)、石化大道已经通车。上周小编实探修了两三年的龙海三路,目前大部分道路已经通车,有部分断头路在修,直通深圳段的路也是在修,感觉道路建设是有在提速。

深大城际

广东省发改委组织编制的《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》中,深圳规划增加了深圳至大亚湾城际。近期深圳市轨道办梳理了2020年拟建的城际铁路、枢纽等项目,深大城际深圳段拟作近期实施项目,计划2020年11月开工建设。惠州段列为远期研究项目。

深大城际起自深圳机场终至大亚湾,规划路线为:自深圳机场东为起点,途径石岩南、五和、白泥坑、大运、坪山、进入惠州大亚湾境内,在大亚湾澳头街道设置大亚湾站。


深圳地铁16号线

关于深圳地铁16号线惠州延长线的消息,据悉深惠两市已就16号线延伸至惠州境内基本达成一致意见。惠州将惠州境内的16号线惠州延长段纳入近期建设计划,争取与深圳段同步建设,同步运营。

深圳地铁16号线惠州段始于深惠边界,线路通道方案经大亚湾与惠州轨道1号线相连,规划将设置11个站,其中8个一般站,3个换乘站,站点、线路规划等信息暂无。

但根据建设地铁的硬性指标,惠州人口不达标并不具备报建地铁条件。

且不说深圳地铁16号线惠州段,距离大亚湾最近的16号线站点是田心站,深惠融合发展区未来将建设区域内唯一的双向八车道的环形立交,经立交龙山一路延迟线可直达深圳16号线田心站。

大亚湾楼盘

热门区域房价屡破新高

自“限价”放松后,屡屡传来大亚湾楼盘单价突破两万的消息,更有甚者将推出25000元/㎡的产品。综合情况,这些高价楼盘多是以地段而飙升,再结合商圈配套、教育资源、楼盘品质等优势。

临深地段

说到地段,不得不提临深的大亚湾西区。西区又细分为四个片区,除了工业片区,临深一公里和万达商圈是最为熟悉的临深热门区域。

临深一公里顾名思义距离深圳一公里范围内,又称之为“深惠融合发展片区”,将与深圳坪山一样建设成服务于高端科技人才的核心产业融合居住商务区,未来形成相互融合发展区。因其临深的地理优势,片区房价均价约17000元/㎡,部分资源大盘均价可达19500元/㎡,比如龙光城。

目前位于区域内的慧湾新一代信息技术产业港已经动工,周边拥有沃尔玛和大中华商业体,规划多座星级酒店,还将建设成教育重地,总规划32所学校。待龙海三路直通深圳段修通后,片区价值必定上涨。看看目前周边二手房,老社区德州城的二手均价达17000元/㎡。

商圈资源优势

临深一公里区域外往东走,称之为临深第二梯队,这里特指以万达商圈为中心辐射四周。楼盘整体均价比起临深一公里的更有优势,但梯队内品质资源楼盘拔高,不乏超越临深一公里盘的高价楼盘。

一方面,从地理位置来看,向西连接深圳坪山,向东连接大亚湾中心区和东部霞涌滨海旅游带,向北连接惠阳淡水主城区,向南连接大亚湾澳头滨海片区。

总体来看,区域也是大亚湾的中心地带。再有万达商圈以及多个楼盘自带商业综合体,片区均价约15000元/㎡,自带商业体的灿邦珑廷均价去到18000元/㎡。

另一方面,除了商业体加持,教育资源、楼盘品质也是带动楼盘价值提升的因素。比如泰丰牧马湖引进北大培文的教育资源,楼盘均价达18000元/㎡;又如北大培文大亚湾实验学校对面的高弘世纪中心项目,以高品质著称,高层住宅均价17000元//㎡,据说将推的公寓价格可能去到25000元/㎡。

滨海旅游区

许多北方人都怀揣着一个“大海梦”,滨海城市的美好,暖和的冬天,长长的海岸线,大亚湾都有。从空中俯瞰大亚湾滨海线,弯弯曲曲犹如一条飘逸的丝绸带,勾勒出沿海区域的轮廓与魅力。

说到滨海楼盘,不得不提东部霞涌滨海旅游区,与惠东巽寮湾、双月湾共享一片内海,但海景资源与视野角度却大有不同,从房价便能窥伺其中的奥秘。大亚湾这边的滨海盘均价达15000元/㎡,其中华润小径湾高达18000元/㎡;惠东那头滨海盘均价12000元/㎡,房价参差不齐。

总体而言,大亚湾楼盘不仅局限于买地段资源,逐步地将片区配套设施完善以及注重楼盘内部品质问题。据2020年惠州新房供应量来看,大亚湾的供应量居各区县榜首,潜在供应面积497.46万平方米。

新增供应是楼市走势的重要方向标。

今年大亚湾将成为供应大户,购房者可选择范围广,相应地,房企竞争加剧,更会突出自身楼盘的优势亮点,就像前面说的,大亚湾楼盘将越来越注重资源的引进与楼盘品质,未来精品、优品楼盘会不断增多。

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