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惠州最美大道?这里会是下一个惠州宜居之地吗?

2019-11-08        浏览次数:685

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每次去踩盘,现场销售第一时间不外乎是介绍楼盘区域规划,交通道路则是重点介绍。每每听着都觉得很有道理,但现实真的如同规划说得那么理想吗?


前几天新城金樾江南火热开盘,江南大道又一次被提起,江南大道作为惠州市重点建设的市政项目,跨越惠州、东莞两地的交通网,对融入“莞惠生活圈”有着重大意义,因此也备受关注。

江南大道基本情况

江南大道东起惠新大道,沿东江南岸经下角、梅湖地区,终点接东莞市桥头镇,全程连接惠城、博罗、仲恺和东莞,总长37.2公里。目前,惠城段自紫金村至惠博交汇处,早在2017年已经通车;博罗段东段已于今年3月份试行通车,计划在年底完成主体工程并实现主线通车。


届时通车后,惠城到博罗的车程时间将缩短至15分钟,从惠城江南到东莞桥头,大约30分钟车程可以抵达。

规划加持,市政打造惠州最美大道

所谓路通则财通。我们可以看到,江南大道连接莞惠两地,途径博罗与仲恺潼湖。

仲恺潼湖被定位为“广东硅谷”,目前潼湖生活智慧区正在发展火热当中。而江南大道途径的博罗地带,还处于发展初期阶段,房企入驻也屈指可数,就如同当年的惠博大道。

如今,随着江南大道部分道路的开通,区域规划逐渐明朗起来。

2018年,惠州市住建部发布《惠州市江南大道滨江景观规划》,规划指出,将惠城段设计为活力梅湖卧佛野趣,设置郊野拓展设施,营造成自然生态景观;博罗段展现新城望古,营造时尚、科技、艺术、生态和谐对话的公共区域……将江南大道滨江景观打造成自然与人文交融的山水风情画卷。


同时,2019年惠州自然资源局组织编制并发布《惠州市江南大道沿线城市设计与控制性详细规划(草案)》,规划指出,将江南大道沿线打造成城市滨江长廊和山江综合发展区,构建宜居宜游的城市滨江魅力生态城。

有了道路的开通与区域的规划双加持,如今的惠博大道已经从贫瘠土地发展至房企遍地开花。类比江南大道,未来发展会不会如同惠博大道,很难说个准数,未来还需要时间去证明。

房企入驻少,未来发展是个未知数

目前,位于江南大道沿线的楼盘非常少,惠城段有海伦堡十里东江、碧桂园十里江南,博罗段有佳兆业东江新城、新盘新城金樾江南,都是知名的楼盘品牌。

惠城段

海伦堡十里东江位于惠城区江南大道16号,属新江南大道片区。经江南大道可达下角生活圈,经第三东江大桥可达江北区,交通是越来越方便。


目前项目在售1/6栋,建面108~178㎡户型,共95套房源,备案均价9150元/㎡,以108㎡户型为例,总价98.8万起,三成首付29.6万起。同时也在售建面136~175㎡的叠墅产品,均价11600元/㎡。

碧桂园十里江南,与海伦堡十里东江的位置情况大致相同。目前项目在售4/5栋高层洋房,建面109~142㎡的三至四房户型,当前均价9300元/㎡,以109㎡的三房户型为例,三成首付要30.4万起。项目在售的叠墅均价大约11000元/㎡,别墅价位大约17200元/㎡。


总结:

1.相较于惠城其他片区楼价来说,项目的价格总体上比较优惠,单价9字出头在惠城是非常少见,有时项目推优惠单价甚至能到8字出头,刚需者也能在惠城买到低价房。

2.项目都有推别墅和叠墅,主打江景优美环境。据悉,项目沿途的江边会打造成滨江公园。

3.相应地,当前项目的相关配套设施比较稀缺。

4.项目距离惠州人都忌讳的梅湖大约二三十公里,其实都会看到,人气不足的话可能会有点阴森的感觉,未来居住人口渐渐多起来的话,可能会比较好。

博罗段

佳兆业东江新城位于博罗东江南岸,江南大道旁。项目总占地200万平方米,总建面400万平方米,是品牌规划的一个生态大盘。小编还收到消息,项目引进的学校已更名为博罗中学佳兆业学校。


目前项目在售11期1/2栋建面74/95/117㎡的2~3房户型,12期2/3/7栋建面106/120/140㎡的3~4房户型。

当前均价8000元/㎡,现项目有推出折扣优惠活动,其中,11期1/2栋的房源可做连续打折98*99*99优惠;12期建面106㎡可享98*98*99,建面120~140㎡可做96*99*99折优惠,购入建面120㎡还可申请车位和物业费。

以建面74㎡为例,折后总价56.8万起,三成首付17万起,折后均价大概7700元/㎡。整体优惠了近三万元。


新城金樾江南位于江南大道旁,距离佳兆业东江新城直线1公里左右。

项目本周二首次推出,就开盘情况来看,据说当天开盘已经去货将近九成,但具体成交量有没那么多,还是得以网签数据为准。据当天现场人员爆料,一半购房者,一半中介朋友。

项目首推4/6栋建面98~138㎡的3~4房户型,共计370套房源。据悉小户型房源已售罄,剩余较多的138㎡大户型,以备案均价6800元/㎡来算,购入138㎡户型三成首付要28万起,按照开盘当天最低9折优惠来看,首付也要25万起。


总结:

1.目前这两个项目周边的配套设施比较稀缺,大型购物广场、农贸综合市场都没有,虽说项目会配备社区底商,但依旧非常不方便。

2.差不多的价格都可以买到位置较好的惠博大道楼盘,可以说,没有优惠的话很难吸引到购房者,更多的是用作投资。


说实在,每个片区的发展其实都是一个未知数。就近年来,惠州市政新规划的片区不少,但有规划加持不一定就是“幸运儿”,目前惠州的基建发展太慢,越来越多的购房者对惠州片区发展也持观望态度。

小编觉得当前江南大道的片区发展是有亮点。

首先,未来江南大道的开通,是会促进了莞惠两地的片区互通互联,同时加快两地区的融合发展,对两地经济有发展红利。

其次,片区除了将通车的第三东江大桥,已经有较明确的规划第四东江大桥、第五东江大桥、第六东江大桥,其中第四东江大桥将连接金石二路,直接到达江北区域。

再者,当前江南片区都是大型知名品牌入驻,一是片区正处于初步发展,拿地价比较便宜,大型品牌入驻试试水;二是大品牌有充足的资金去规划一个大盘,能够引进更多的学校教育、生活等相关配套设施。


当然也有不足的地方。

一方面,已经通车的江南大道东段,只是梅湖路依旧坑坑洼洼的,不知什么时候能建好,据悉是涉及到拆迁房的问题;而且沿途两旁的绿化并没有得到很到的打理,杂草丛生,整体看起来非常凌乱。

另一方面就是设施配套问题。同样是连接惠城与博罗的惠博大道,经过几年的发展也只是楼盘在快速建设,资源配套仍旧拖后腿。江南大道会不会步惠博大道的后尘,也很难说。

江南大道作为通往莞惠两地的主干道,如今有了市政的规划支持,真心希望片区发展不止步于楼盘建设,只有各方面的配套设施能够同步发展起来,才能给片区带来更多的发展空间与价值潜力。

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关键词: 江南大道
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